Er jeres ejerforenings vedtægter opdaterede og gyldige – eller har I uforvarende overladt beslutningskraften til en skabelon, I aldrig har læst? Mange ejerforeninger antager, at de har egne vedtægter, men er i virkeligheden reguleret af den såkaldte normalvedtægt. Den gælder automatisk og rummer omfattende bestemmelser om alt fra generalforsamling og bestyrelsens ansvar til vedligeholdelse, udlejning og hæftelse.
I denne artikel gennemgår vi, hvad normalvedtægten er, hvornår den gælder, hvordan den kan fraviges – og hvorfor det er altafgørende, at bestyrelsen har styr på reglerne.
Den gældende normalvedtægt for ejerforeninger blev fastsat af Boligministeriet i bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020. Den fungerer som et standardregelværk, der automatisk gælder for alle ejerforeninger, medmindre de har vedtaget og tinglyst deres egne særvedtægter.
Normalvedtægten regulerer ejerforeningens forhold, herunder generalforsamlinger, bestyrelsens beføjelser, beslutningsprocesser, vedligeholdelsesansvar, adgang til lejligheder, husorden og meget mere. Den er med andre ord foreningens rygrad – uanset om man er bevidst om det eller ej.
Ifølge ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2, gælder normalvedtægten fra det øjeblik en ejerforening stiftes. Det sker uden særskilt vedtagelse eller tinglysning – og gælder også for ejerforeninger, der blev oprettet før 2021, hvor normalvedtægten trådte i kraft.
Har jeres forening ikke egne særvedtægter, eller dækker jeres vedtægter ikke bestemte forhold, så træder normalvedtægten i kraft som “udfyldende ret”. Det gælder også, selvom man stadig henviser til den gamle normalvedtægt fra 2004 – i så fald kombineres jeres gamle særvedtægt med den nye normalvedtægts bestemmelser.
Ja – men det kræver en gyldigt vedtaget og korrekt tinglyst særvedtægt. Ejerforeningen kan eksempelvis fravige reglerne om hæftelse, adgang til fællesarealer eller korttidsudlejning, men det skal ske efter de gældende beslutningsregler. I praksis kræver det 2/3-flertal på en generalforsamling.
Et vigtigt punkt er, at særvedtægten skal være tinglyst på samtlige ejerlejligheder i foreningen for at være gyldig over for tredjemand – f.eks. købere og kreditorer.
Tinglysning er ikke påkrævet for selve normalvedtægten, men det er afgørende, når man vil fravige den med en særvedtægt. Hvis særvedtægten ikke er tinglyst, risikerer man, at den bortfalder ved salg eller tvangsauktion – med tilbagefald til normalvedtægten som konsekvens.
Derfor bør bestyrelsen altid sikre, at:
Mange foreninger tror fejlagtigt, at deres gamle vedtægt stadig gælder i fuld udstrækning. Andre tror, de har vedtaget ændringer, der aldrig er blevet tinglyst. Konsekvensen kan være ugyldige beslutninger, juridiske konflikter – og uvished ved salg, udlejning eller hæftelse.
Et konkret eksempel: En forening havde i 90’erne besluttet, at altaner skulle vedligeholdes af ejerne. Men da det ikke fremgik klart af særvedtægten, fastslog landsretten senere, at vedligeholdelsen påhvilede ejerforeningen ifølge normalvedtægten. Resultat: uventede udgifter og konflikt mellem ejer og forening.
Er du i tvivl om, hvilke regler der gælder i jeres ejerforening – og om jeres vedtægter er gyldige og dækkende? En professionel administrator med juridisk indsigt kan hjælpe jer med at gennemgå, opdatere og tinglyse de nødvendige bestemmelser.
.jpg)
.svg){kind=icon}