Fælleslån i haveforeninger – sådan fungerer det

Når en haveforening skal gennemføre større forbedringer som ny kloak, vejrenovering eller fælles beplantning, vil det ofte kræve en større økonomisk investering. Her vælger mange foreninger at finansiere projektet gennem et fælleslån. Det rejser ofte spørgsmål om, hvordan processen foregår – og om havelejerne kan få fradrag for renterne på lånet.

I denne artikel giver vi et overblik over, hvordan fælleslån i haveforeninger typisk håndteres, hvad der kræves for at opnå rentefradrag, og hvilke forhold bestyrelsen skal være særligt opmærksom på.

Sådan forløber processen fra projekt til fælleslån

Når en haveforening skal gennemføre et større anlægs- eller byggeprojekt – fx kloakrenovering, ny vejbelægning eller fællesfaciliteter – vil finansieringen typisk bestå af flere trin. Her er en oversigt over, hvordan processen fra idé til fælleslån typisk ser ud:

1. Byggekredit under arbejdet

Mens projektet står på, finansierer foreningen de løbende udgifter via en byggekredit. Det giver fleksibilitet til at betale fakturaer fra entreprenør, rådgiver og leverandører, uden at skulle opkræve hele beløbet på forhånd.

2. Afsluttende byggeregnskab

Når projektet er færdigt, udarbejdes et samlet byggeregnskab. Her medregnes:

• Alle faktiske udgifter til håndværkere og materialer
• Renter og gebyrer fra byggekreditten
• Eventuelle rådgiveromkostninger

Dette regnskab danner det økonomiske grundlag for det efterfølgende fælleslån – ikke blot det beløb, der er trukket på byggekontoen.

3. Fordeling på havelejere

Når byggeregnskabet er godkendt, fordeles det samlede beløb på havelejerne efter den fordelingsnøgle, som foreningen normalt anvender til fx haveleje eller fællesudgifter.

4. Valg om deltagelse i fælleslån

Herefter gives hver havelejer mulighed for at vælge, om de vil:

• Deltage i fælleslånet, og betale deres andel via løbende ydelser, eller
• Betale deres fulde andel kontant til foreningen

Foreningen fastsætter en rimelig svarfrist. Når fristen er udløbet, opdeles lånebeløbet derefter.

5. Opkrævning og låneoptagelse

• De lejere, der ikke deltager i lånet, opkræves hele deres andel som éngangsbeløb.
• De lejere, der vælger at deltage, opkræves løbende deres del af afdrag og renter.

Foreningen optager herefter selve fælleslånet i overensstemmelse med fordelingen.

Kan havelejerne få fradrag for renterne?

Det er muligt for den enkelte havelejer at få fradrag for renteudgifter – men kun hvis visse betingelser er opfyldt. Her er de væsentligste krav:

1. Personlig hæftelse

Den enkelte lejer skal personligt hæfte for sin del af lånet. Hvis lånet alene er optaget af haveforeningen som juridisk enhed, uden personlig hæftelse, er der som udgangspunkt ikke fradragsret. Hæftelsen skal fremgå klart af lånedokumenter, fordelingsskema og vedtægter.

2. Faktisk rentebetaling

Renterne skal være betalt – eller forfaldne – i den periode, hvor fradraget ønskes. Man kan altså ikke få fradrag for fremtidige renter, der endnu ikke er betalt.

3. Dokumentation

Havelejeren skal kunne dokumentere, at renteudgiften vedrører vedkommendes personlige andel af lånet. Det kan ske via låneaftale, fordelingsnøgle eller skriftlig opgørelse fra foreningen.

4. Renter omfattet af fradragsreglerne

Renterne skal være almindelige kapitalrenter, som er fradragsberettigede efter dansk skattelovgivning – ligesom renter på fx realkredit- eller banklån.

Skattemæssigt sidestilles fælleslån i mange tilfælde med ejerforeningers lån, hvor der allerede eksisterer praksis for fradrag. Det er dog vigtigt, at konstruktionen er korrekt opbygget fra starten. Ved tvivl kan haveforeningen altid anmode om et bindende svar fra Skattestyrelsen.

Hvad sker der, hvis renten ændrer sig?

Ligesom ved private lån vil ydelsen på fælleslånet ændre sig, hvis långiveren regulerer renten. Det betyder, at de månedlige eller kvartalsvise betalinger fra havelejerne til foreningen justeres, når renten går op eller ned. Det bør fremgå klart af aftalegrundlaget, hvordan disse ændringer håndteres – og hvordan de meldes ud.

Hvad med indfrielse?

Hvis en havelejer ønsker at indfri sin restgæld i fælleslånet – fx ved salg eller frivillig betaling – vil der blive beregnet rente frem til den faktiske indfrielsesdato. Det er denne periode, der afgør, hvor meget lejer har betalt i renter, og dermed hvad der eventuelt kan fradrages skattemæssigt.

Det skal bestyrelsen være opmærksom på

Inden et fælleslån optages, bør bestyrelsen sikre:

• At vedtægterne giver mulighed for optagelse af fælleslån
• At processen er tydeligt kommunikeret og besluttes på generalforsamling
• At fordelingsnøglen er kendt og korrekt anvendt
• At der indgås klare aftaler med den enkelte lejer om deltagelse og hæftelse
• At alle relevante dokumenter gemmes, så både forening og lejere har nødvendig dokumentation

Det kan være en god idé at få professionel rådgivning i forbindelse med både finansiering og udarbejdelse af materialer. En forkert konstruktion kan betyde, at lejerne mister retten til rentefradrag – eller at foreningen hæfter for mere, end ønsket.

Konklusion: Fælleslån kan være en god løsning – med det rette setup

Et fælleslån er en oplagt løsning, når en haveforening skal gennemføre større investeringer. Men det kræver struktur og klare aftaler. Ønsker man, at havelejerne skal kunne opnå rentefradrag, skal lånekonstruktionen give dem personlig hæftelse og individuel rentebetaling, som kan dokumenteres.

Hos Foreningsvirke hjælper vi haveforeninger med at strukturere lån, sikre korrekt fordeling og skabe overblik over økonomien – både for bestyrelsen og for de enkelte lejere.